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贾图:五论房价的整体下跌已成定局

http://dengxiaojin.com.cn | 2018/4/23 16:26:11

目前,我国许多城市的"房价收入比"已经超出国际标准至少3倍以上。这意味着,能够买得起住房的只能是少数高收入者,而高收入者自住性住房问题已基本解决,其购房行为主要是为了投机或投资,这构成高房价脆弱的基础。加之社会保障不健全导致民众收入向教育、医疗、养老等方面的分流,及住房供应结构失衡等问题,中国房价的整体下跌趋势已经难以避免。

本人在《上海证券报》先后发表四篇论房价走势的文章,分别从资金、供求关系、成本、保障住房角度入手,推断我国房价的整体下降趋势已经不可逆转。在这期间,越来越多的学者开始支持我的观点。北京师范大学经济与工商管理学院金融研究中心主任钟伟最近提出,现在房价没有调整的城市都将会调整,这个调整将会发生在今年第三季度或第四季度。他认为,2006年、2007年房价过快上涨,开发商获利过多是房价调整的主要原因。

钟伟先生和我在对房价走势的判断上基本一致,但关于调整原因,我更倾向于认为,房价持续上涨远离民众的实际购买力才是房价步入调整的根源。今天,我就从购买力角度入手,对房价走势作进一步的分析。

住房有三大功能:居住、投资和投机,其中,居住功能是基础,其他两大功能都是建立在住房居住功能基础上的。当住房作为居住功能而存在的时候,它就是消费品,而消费品的价格是由消费者的实际购买力水平所决定的。

国际上一般用"房价收入比"来表示房价的合理性与消费者的实际购房能力。所谓"房价收入比"是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。比值越高,说明居民家庭对住房的支付能力越低;比值越小,说明居民家庭对住房的支付能力越高。1996年,联合国人居中心出版的世界人居报告中,在对50多个国家的首都城市进行调查后认为,一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍,如达到5倍时,大多数人就会无力购买,市场就会出现问题。发达国家的住房市场,其"房价收入比"基本上在这个范围内。比如美国,其"房价收入比"平均为2.8倍。

针对我国的现实情况,国际专家(包括世界银行专家)给出的"合理的住房价格"的"房价收入比"为3至6倍,也就是一个家庭3年到6年的收入,可以购买一套住房。据有人考证,3至6倍的"房价收入比"出自20世纪90年代初的世界银行专家AndrewHamer,他在进行中国住房制度改革研究时,提出了这个被世行认为"比较理想"的比例,而这个比例得到了中国政府的认同。1998年,国务院23号文提出,一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房,其平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上,而当时规定的经济适用房的涵盖范围是占人口80%以上的"中低收入家庭"。

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