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上海住宅物业消防安全管理办法草案立法听证议题

http://dengxiaojin.com.cn | 2018/4/29 18:38:05

  议题一:《办法(草案)》对物业服务企业规定了住宅物业消防安全管理方面的具体义务,规定物业服务企业主要负责人是住宅物业管理公共区域的消防安全责任人,是否合理、可行?

  背景介绍:通常住宅小区内的业主通过选聘物业服务企业,由物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序。其中,履行管理区域内的消防安全责任,是物业服务企业的一项重要义务。由于《中华人民共和国消防法》、《上海市消防条例》对这方面的规定较为原则,实践中,对物业服务企业在消防安全方面究竟需要承担哪些具体义务,特别是住宅物业管理公共区域的消防安全责任人如何确定,存在不同观点。

  观点一:《上海市消防条例》明确要求,物业服务企业应当履行管理区域内的消防安全责任,提供消防安全防范服务。2016年3月22日实施的公共安全行业标准《住宅物业消防安全管理》(GA 1283-2015),对物业服务企业应当履行的具体职责作了规定。《办法(草案)》在此基础上,对物业服务企业在消防安全管理方面的义务作出具体规定,并特别强调物业服务企业主要负责人是住宅物业管理公共区域的消防安全责任人,有助于落实物业服务企业的消防安全责任。因此,《办法(草案)》的相关规定是合理、可行的。

  观点二:物业服务企业与业主之间是民事合同关系,其基于物业服务合同提供相应服务,《办法(草案)》不应当对物业服务企业规定太多义务。业主希望获得消防安全方面的具体服务内容,可以通过物业服务合同与物业服务企业进行约定。而且,物业服务企业是接受业主委托对住宅物业管理公共区域进行消防安全方面的管理,消防安全责任人应当是作为委托方的业主,而非作为受托方的物业服务企业。因此,《办法(草案)》的相关规定不合理也不可行。

  观点三:物业服务企业除了承担物业服务合同约定的义务,也需要承担公共安全方面的法定义务。《办法(草案)》可以对物业服务企业设定具体的义务,但现在所列的每一项义务是否都合理、可行,还需要仔细斟酌。同时,由于业主都是分散的个体,由业主作为公共区域的消防安全责任人,并不现实,因此,《办法(草案)》明确物业服务企业主要负责人是住宅物业管理公共区域的消防安全责任人,是合理、可行的。

  草案相关规定:第十五条(物业服务企业职责)

  物业服务企业在住宅物业消防安全管理中应当履行下列职责:

  (一)制定并落实管理区域的消防安全制度、操作规程,实行逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制,组建志愿消防队;

  (二)配合公安派出所和村民委员会、居民委员会开展消防工作,落实物业服务合同中约定的消防安全防范服务事项;

  (三)组织对物业服务企业员工进行消防安全培训,开展消防安全宣传教育,指导、督促业主和物业使用人遵守消防安全管理规定,及时劝阻业主和物业使用人的违法行为;

  (四)定期对管理区域内的共用部位开展防火巡查、检查,消除火灾隐患,保障疏散通道、安全出口、消防车道畅通,保障消防车作业场地不被占用;

  (五)定期对管理区域内的共用消防设施、器材及消防安全标志进行维护管理,确保完好有效;

  (六)制定灭火和应急疏散预案,每月应当至少开展一次灭火、救生技能训练;每年应当组织业主、物业使用人至少进行一次以上消防设施、器材使用、灭火和安全疏散为重点的消防演练;

  (七)落实消防控制室管理制度,发现火灾及时报警,积极组织扑救,并保护火灾现场,协助火灾事故调查;

  (八)、法规、规章和消防技术标准规定的其他消防安全职责。

  第十六条(物业管理人员)

  物业服务企业主要负责人是住宅物业管理公共区域的消防安全责任人,物业服务企业派驻住宅小区的负责人应当全面做好住宅物业管理公共区域内的消防安全工作。

  议题二:《办法(草案)》将适用范围定位于实施物业管理的住宅物业,未实施物业管理的住宅物业参照执行,是否合理、可行?如果将未实施物业管理的住宅物业纳入适用范围,对未实施物业管理的住宅物业的消防安全管理,应该包括哪些规范内容或者哪些具体措施?

  背景介绍:以是否实施物业管理为区分标准,现有住宅小区可以分为两大类,一类是选聘物业服务企业实施了物业管理,另一类是未选聘物业服务企业实施物业管理。据统计,目前全市约12100个住宅小区中,实施物业管理的有约10600个,占87.6%,未实施物业管理的有约1500个,占12.4%。对未实施物业管理的住宅小区而言,由于没有物业服务企业参与,在消防安全管理方面,与实施物业管理的小区相比存在明显不同。《办法(草案)》主要是针对实施物业管理的住宅小区进行规范,并明确实施物业管理的住宅物业(含商住楼、综合楼的住宅部分)消防安全管理及其监督活动,适用本办法;未实施物业管理的住宅管理可参照执行。

  观点一:《办法(草案)》将适用范围定位于实施物业管理的住宅物业,可以对业主、物业使用人、业主大会、业主委员会以及物业服务企业的权利义务作出合理分配,而且,2016年3月22日实施的公共安全行业标准《住宅物业消防安全管理》(GA 1283-2015)的适用范围也是实施物业管理的住宅物业,未实施物业管理的住宅物业参照执行。因此,《办法(草案)》目前规定的适用范围是合理、可行的。

  观点二:与实施物业管理的住宅物业相比,未实施物业管理的住宅物业,特别是一些老旧小区,在消防安全管理方面可能更容易出现问题,更需要进行规范。《办法(草案)》将适用范围局限于实施物业管理的住宅物业,对未实施物业管理的住宅物业缺乏专门的规定,实践中可能会出现管理漏洞。因此,《办法(草案)》目前规定的适用范围不够合理,建议将未实施物业管理的住宅物业也纳入适用范围,并增加相应规定。

  草案相关规定:第二条(适用范围)

  本市行政区域内实施物业管理的住宅物业(含商住楼、综合楼的住宅部分)消防安全管理及其监督活动,适用本办法。

  未实施物业管理的住宅管理可参照执行。


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