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面粉与面包 2008房地产市场走势

http://dengxiaojin.com.cn | 2018/6/2 0:59:10

在面粉比面包贵的时候的假设判断是将来面包会更贵,而在面粉大幅度跌价的时候,人们通常会对面包行业产生悲观,从而导致更大程度的面包价格的下落。

今年地产形式走势主要取决于以下几个因素:

1、房产市场的表现

2、人民币升值背景下资产升值的压力大小

3、人民币与美元的利率差的方向关系,以及差额的大小程度

4、国家的货币政策以及财政政策的方向

5、今年国家对经济适用房的政策的执行力度

6、资本对房地产市场预期态度

从第一个要素来看,今年房产二级市场估计将是异常艰难的一年,几乎所有城市都会陷入这个困境,原因是去年房地产高热的时候,全国市场都透支了今年的消费,今年整个需求市场将产生萎缩,同比于去年市场会产生巨大幅度的下落;而从供应市场来说,因为房产的特殊性,需求市场对供应市场的反映最终市场表现会滞后一年左右(从房产销售形势好,开发商判断可以多修,然后开发商去筹集资金拿地,再到选择土地,最后报建审批,到开工建设,最短周期都会有一年以上)。因此去年的房地产热从供应市场反应来说,今年才是具体的体现年,因此从供需市场来说,全国都会存在供过于求的这样一种行业状态。

今年人民币升值幅度加大,这也意味着资产泡沫的加大,资产泡沫的第一推动工具应该是房地产行业,因为房地产行业是所有衍生金融的基本工具,所以如果人民币升值幅度加大,那么不排除大量的资金涌入到房地产行业。这会对房地产行业需求形成有效的支撑,从而缓减今年供应过剩的压力,对整个房地产市场起到稳定的作用。

人民币与美元的利差关系,主要是国际热钱的涌入情况。国外热钱涌入后落地的最佳载体仍然是房地产行业,但是因为量的关系,热钱更愿意落在资金量比较大的土地与房地产供应市场上,而利用房地产项目来做衍生金融工具,从而产生套利行为。

对于国家今年的货币政策与财政政策来说,会走向反向运行阶段,即相对从紧的货币政策与相对宽松的财政政策。原因在于国家不仅要控制CPI还要防止通货紧缩所产生对经济的破坏性作用。这个体现在房地产市场上,就是供应方筹措资金的渠道来源问题,以及供应方对金融工具的理解与运用问题。从总体来说,今年的货币政策松动的可能性不大。

经济适用房政策执行的力度,基本上会从根本上决定今年房产市场的最终走向,如果国家大面积的推行经济适用房,那么至少在今年对商品房市场产生巨大的冲击作用,甚至产生毁灭性的打击。因为中国的消费者对房产市场的认识还处于非理性阶段,在非理性阶段不同产品的价格价值传导机制会异常的发达,会形成行业的蝴蝶效应,从而波及到整个房地产市场的各个不同产品。最后形成如2007年恐慌性上涨之后的恐慌性下跌。

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