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“救市”是一伪命题 稳定房产市场的真实含义

http://dengxiaojin.com.cn | 2018/6/6 14:45:24

中国房地产市场到了一个微妙的节点。一段时间来,不少一线城市成交萎缩,有些地方甚至量价齐跌,楼市充满了低迷与观望的氛围。同时,在从紧货币政策作用之下,很多开发商资金吃紧,包括退地和拖欠政府的土地款等现象短时间里集中出现。

这样一个节点的到来,意味着房地产行业的调整周期正在来临。对于部分开发商来说,进入到一个下行的周期里,多少显得有些不太适应。原因在于,已经习惯了过“好日子”的开发商,在必须面对资金压力、行业整合,以及市场低迷等现实状况之时,有些措手不及。

房地产行业调整周期的出现,其实是宏观调控的政策目标之一。近些年来,许多城市的房价出现了非理性的上涨,乃至暴涨的情形。在开发商、地方政府、楼市投机者等多个利益主体的共同作用下,楼市中形成了一个“坚硬”的泡沫。一方面,购房者因为虚高的房价而叫苦不迭,民众改善住房的消费愿望难以实现;另一方面,泡沫若得不到挤压,最终将伤害整个房地产业的发展。正是因为清楚地看到了房地产业的非理性繁荣对整个社会的负面作用,中央果断拿出一系列的政策手段,对房地产市场进行调控,引导这个行业健康有序发展。

在宏观面上,房地产业“冬天”的来临,不仅与针对该行业的专门调控有关,也与中国经济增长的放缓,以及围绕整体经济进行调控所动用的政策手段相关。多重压力之下,房地产业呈现出了困难的局面,并让一些开发商感到始料未及。

很快,人们就听到了来自开发商这个利益集团“呼救”的声音。主张“拯救”房地产业者,其基本逻辑是,房地产行业是国民经济的支柱性行业,不仅联系着金融、资本市场,也联系着万千民众的住房需求,而在股市的资产价格出现了大幅度回落的情况下,如果房价随之“跳水”暴跌,势必影响到行业的未来,也必将影响到中国经济的未来。建立在这个逻辑基础之上,主张“救市”的代表人物提出了减税、放松银根等政策建议。

不用说,单从逻辑来看,“救市”派的声音颇有道理。不过,对于当前的房地产行业来说,“救市”却是一个伪命题。理由在于,其一,从全国范围来看,总体而言,在这个行业调整周期到来的时候,房价的下跌并不明显,换言之,此前已经“非理性获利”的开发商们,仍然在价格上硬扛。某种意义上说,这种硬扛是对政策调控的一种变相的抵制,而呼吁“救市”,则是这个利益集团企图借助政策的变通,来缓解降价压力,以求度过一个困难的阶段。

其二,房价的上行或下跌,都自有市场规律作用。宏观调控的目的,并非通过干预微观经济,而使其背离市场规律,恰恰相反,合适的调控手段,当有助于市场规律作用于微观经济,从而防止房价大起大落。此前房价背离市场规律“大起”,故需要政府调控,以使其趋于平稳。而当前房价并无“大落”,既得利益集团借房地产业为支柱产业之名,大造舆论,胁迫相关有利于其的政策出台,明显相悖于市场规律。

其三,主张“救市”者往往放大整个行业可能面临的危机。房地产业的减压,可以通过降低房价以刺激需求、通过行业的整合以缓解资金压力、通过未来中国经济的增长自然做大市场蛋糕、通过向管理与创新要效益来提升价值。如果一遇到压力和挫折便“呼救”,反映出的是一个庞大的行业看似强大,实则脆弱。

既然楼市的“救市”为一伪命题,也就意味着,决策层对于当前房地产市场无必要,也不可能推出所谓的“救市”措施。应该看到,决策层充分理解一个健康有序的房地产市场的大局意义。中共中央、国务院上月召开的有关会议就明确提出,要保持房地产市场稳定。其含义在于,无论房价的暴涨,或者暴跌,都有害于房地产市场的稳定,因此,保持房地产市场稳定,也就是要防止房价大起大落。但这并不是说,房地产市场不能有波动,不能有调整。相反,必要的调整,或者说,必要的挤压泡沫,是“刮骨疗伤”,是稳定房地产市场的必由之路。

当然,如果宏观经济出现重大的不确定性,房地产市场出现较大的危机之时,政府部门从大局出发,也不能袖手旁观。如针对房地产市场的区域性特点,加强分类指导;针对开发商的融资压力,适时、适当地松动银根,等等。否则,房地产行业的严重危机,有可能拖累整体经济。美国次贷危机的现实教训,也不可不察。


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