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张国红:当前房地产调控面临的挑战是什么

http://dengxiaojin.com.cn | 2018/5/27 1:33:17

国务院8个督查组对16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况专项督查日前已接近尾声,专项调查重点检查了各地房价控制目标、保障性安居工程建设等情况。但从此前各地方政府提出的房价控制目标及今年要增加1000万套保障房的承诺等情况分析,当前房地产调控仍然面临诸多挑战。

之所以这么说,是因为目前国内大部分城市仍然难以有效遏制房价上涨势头,从各地方政府已提出的宽松房价控制目标中可见一斑。不能否认,无法有效遏制房价上涨,是当前房地产调控面临的主要挑战之一。

出现上述市场现象表明,目前中国的住房需求仍然缺乏弹性,也就是说,尽管近年来房价大幅上涨,地方政府和房地产开发商的利润也因此显著提高,但高房价并没有引起居民的购房需求同步下降。导致这一现象的根本原因是,流动性过剩或资金的廉价,鼓励了更多购房者透过银行信贷购买住房、推高房价,流动性过剩客观上使得高房价下的购房需求可以长期存在,也使得国内部分城市的高房价现象得以长期维持。

尽管目前房地产调控在收缩住房需求方面用力较多,如通过限购、限贷、推进房产税试点等政策措施来收缩住房需求,特别是遏制房地产投资及投机需求。但是,在当前通胀背景下,由于难以消除引起较强住房需求的货币基础,意味着目前中国要实现房价控制目标的难度依然很大。

在当前房地产调控组合拳中,除了收缩住房需求外,通过增加保障房扩大住房供给,也是当前落实房地产调控的重要环节之一。但是,我们能否如期实现建设1000万套保障房这个郑重的承诺,是当前房地产调控面临的又一个挑战。

鉴于今年中国要开工建设1000万套保障房,这相当于去年全年商品房总销量,据测算将共需投资约1.3万亿元。巨额的建设资金从何而来·据国家相关部门的早先解释,将通过社会投入和被保障对象等方面筹集8000亿元,余下5000亿元将通过中央和各级地方政府来筹集。现在的问题是各级地方政府在建设保障房的资金安排上存在较大缺口,它们是否会按中央政府要求,从土地净收益中提取不低于10%的资金用于保障房建设·

鉴于以往部分地方政府大多按土地出让金总收入的2%或5%用于保障房建设的情况分析,各级地方政府能否及时安排保障房的建设资金,目前还很难判断。这个问题不仅困扰着保障房建设的各方(包括中央政府和地方政府),而且也困扰着备受期待的严厉房地产调控――能否实现今年建设1000万套保障房的承诺。

实际上,无论在收缩房地产需求还是在增加保障房建设问题上,当前房地产调控一直在试图通过一种渐进、迂回而非休克、直接的方式来理顺被过剩流动性、地方政府的“土地财政”等因素扭曲的住房供求关系。尽管这种扭曲注定是要付出经济代价的,因为高房价对消费最终将产生“挤出效应”、刺破房地产泡沫等,逐步达到调控的预期目标。但从目前情况来看,实现这一调控目标并非易事,这才是当前房地产调控面临的最大挑战。

例如,我们本来完全可以通过采取相应的政策措施迫使规模庞大的存量房尽快投放市场,扩大被人为收缩的住房供应,由此达到遏制部分城市房价上涨过快的调控目标,但我们并没有这样去做。从某种角度观察,存量房的大量存在,客观上增加了当前房地产调控的成本与风险。

尽管目前我们的做法与以往沿袭的渐进式改革模式基本一致,但如果调控的效果难以达到预期目标,我们是否应当将解决好存量房问题、银行信贷的易得性、剪除地方政府的“土地财政”纽带等作为未来房地产调控的直接主攻目标·这些问题都值得好好思考。

鉴于当前房地产调控仍然面临诸多挑战,我们可以用“胶着”这个词汇来描述当前严厉房地产调控的政策效果。因此,各方寻求房地产调控有效突破的努力,会促使市场更加关注未来各地贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施的进展与效果。

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